分析员对Reits持谨慎态度 重新融资情况最受关注

（2008-10-28）


　　尽管本地多数上市的工业与办公楼地产投资信托（Reits）最近都发布不俗的季度业绩，而且近期股价的走下坡也意味着股息率变得非常具有吸引力，各家证券研究机构都依然对它们持谨慎的态度，其中它们的重新融资情况是最受关注的课题。

　　截至上周五为止，腾飞房地产投资信托(A-REIT)、嘉康信托(CapitaCommercial Trust)和K-REIT亚洲都已经先后发布季度业绩。它们的季度每股可派发收入都比一年前增长介于14％和45％之间，租用率和租金营收都保持稳健的水平。

　　可是金英证券研究的最新报告指出，随着经济开始偏软，债务重新融资和业务的稳定性如今无疑比股息率水平甚至潜在的租金下跌还要重要。以腾飞房地产投资信托为例，它争取到少于1.2个百分点息差的2亿元信贷设施，为其8月9日期满的商业抵押担保证券(CMBS)进行部分融资，条件比目前信贷市场流行的超出掉期利率约2.5个百分点和3.5个百分点优越，因此有关新融资安排多少消除市场对它的一些债务融资忧虑。

　　至于剑桥工业信托 (Cambridge Industrial Trust)，现价意味着它现财年的预测股息率高达21.8％，但市场更关注的是它如何为明年2月期满的一笔3亿9000万元贷款展开重新融资。幸好的是，它也许能够争取到回教融资安排，有助于促进其融资来源的多元化。

　　嘉康信托(CapitaCommercial Trust)方面，它目前的债务与资产比率(gearing)为0.36，平均举债成本为3.6％。在它的6亿5600万元债务中，共有大约26％在明年期满，管理层表示对明年期满的债务能及时获得融资深具信心。金英证券研究基于它与母公司嘉德置地(Capitaland)的关系以及持有资产的质量，也认为它应该不会在重新融资方面遇到问题，因此维持对它的“买入”评级，并把目标价定为1.87元。

　　星展集团研究报告则指出，在全球金融风暴和经济展望疲弱的阴影下，本地办公楼市场的展望已经变得更加谨慎。尽管目前的租金持稳，接下来一年还会因租约更新而出现租金上调，但需求放缓以及供应增加可能拖累租用率，进而拉低办公楼地产投资信托的营收增长。

　　至于融资问题，假设空置率达到15％和办公楼价值下滑35％，星展集团警告办公楼地产投资信托的负债与资产比率将从现有的28％和44％之间增加到介于 38％和58％之间的水平，因此都一律给予嘉康信托、星狮商产信托(Frasers Commercial Trust)、K-REIT亚洲和新达信托(Suntec REIT)“持有”评级，目标价分别为1.22元、50分、93分和95分。

　　由于预测我国明年经济将萎缩1.2％，花旗集团证券研究降低腾飞房地产投资信托、嘉康信托和K-REIT亚洲的目标价，新目标价分别是2.20元、1.31元和81分，但却维持对腾飞房地产投资信托和嘉康信托的“买入”评级，以及K-REIT亚洲的“持有”评级。

　　花旗集团认为，腾飞房地产投资信托的地产组合具有一定的防守性，其中64％的租户签订的是长期租约。嘉康信托的主要建筑物组合依然显示营收增长，即使日后A级办公楼租金下跌，它的高股息率将让它保持吸引力。

至于K-REIT亚洲，它的第3季度租用率比前季度略微逊退，但它到2011年都无须进行重新融资，意味着负债与资产比率将维持在大约40％左右的安全水平。