投资房地产投资信托 不能只看回报率

@李敏雯

lminwen@sph.com.sg

自2009年全球经济回弹以来，各领域的房地产表现都相当乐观，也让一些投资者重拾对房地产投资信托（REITs）的兴趣。

据彭博社的数据，今年以来，如果算上股价的资本增值和股息，在新交所挂牌的22个房地产投资信托，平均回报率达12.4％。

在目前银行利率几乎为零的大环境下，这样的回报率看似非常诱人。

投资者是否应马上进场？房地产投资信托适不适宜投资？投资应注意哪些方面？

房地产投资信托是投资于房地产领域的一种形式，与投资实体资产有所不同，因为房地产投资信托所需的起步投资资金较少，而且买卖的流动性也较高。

　　不同的房地产投资信托也专注于不同领域，比如雅诗阁公寓信托（Ascott Reit）就主要在酒店与服务公寓方面；先锋医疗产业信托（First Reit）则是在医院等保健地产项目；丰树工业信托（MIT）就专注工业厂房；K-REIT亚洲（K-REIT Asia）主要涉及的是商用房地产如办公楼和零售商场等。

很多房地产投资信托在上市之际，都会宣布股息收益，让投资者觉得眼前一亮，回报似乎非常诱人。

　　其实，若纯粹看股息回报率来决定要买哪只房地产投资信托，是以偏盖全的做法。

影响投资回报的因素

　　为什么这么说呢？房地产投资信托也同样遵循“高风险、高回报”的投资原理，如果是较优质的资产，风险会较低，回报也相对较低，但并不意味着这样的房地产投资信托不值得投资。

　　相反地，有些投资信托则因为资产素质较低，所以必须以较高的回报吸引投资者持有。

　　与其去比较谁家股息较高，投资者应该首先考虑该投资信托中的资产是属于哪些领域的房地产，如办公楼、酒店、工业还是其他。同时，也要从宏观经济大环境的走势，判断这类房地产领域是否将有所作为，还是会走下坡。

　　投资者应该切记一些可能影响房地产投资信托回报的因素。

　　例如，在办公楼领域，如果市场供应过剩，租金上涨难免受阻；或者在工业领域，如果制造业疲软，那租户恐怕不愿意支付更高的租金或拓展业务，造成租用率下跌，这些都将显著影响房地产投资信托的收入。

　　此外，投资者也须注意投资组合中的资产，若资产已经陈旧，一方面可能无法吸引到愿意支付高租金的租户，另一方面，信托管理者也需要花更高的费用，进行维修保养，甚至举办促销活动，以吸引租户回流。

选择REITs须注意融资用途

在选择房地产投资信托时，也要看其融资的用途，如果融资是用来购买新的房地产项目，以提高租金收益和回报率，那说明资产组合的素质也在提升。

　　如果融资是因为要偿还前一批到期的贷款，而且是以更高的利率再融资，投资者就得注意了。这是因为投资信托并没有计划提升其资产组合，相反地，由于利息、管理费等开支增加，实际的可派发收入可能得因此降低。

　　这是因为根据我国房地产信托上市条规，信托的75％或以上的收入必须来自租金，而房地产投资信托也必须把90％的可纳税收入，作为股息派发给信托单位持有人。这也是这类信托有能力派发优厚股息的原因。

　　市场目前的利率非常低，这对房地产投资信托来说，可算是个非常有利的时期，如果在利率保持低廉的环境下，该房地产领域又展现好势头时，房地产投资信托将格外引人瞩目。

　　相反地，若房地产市场出现供过于求，对租金和租用率都带来冲击，而这时的贷款利率又飙升，对房地产投资信托等于是双重打击，令可派发收入减少。

　　一些有海外资产的房地产投资信托取决于海外房地产领域的表现。如嘉茂中国商用产业信托（简称CRCT）就是投资于中国的商用房地产，最善（Saizen）房地产投资信托则投资日本的房地产。投资者须留意当地局势，了解这些地方的房地产供需情况。

　　最后不得不提，房地产投资信托也受到大市起落的影响，如当股市低迷时，这类信托也一样会成为“潜水股”，市值将大大折损。

　　不过，这类投资信托属于“防御型”股票，它们的跌幅会因为有股息支撑，普遍表现会优于全面下跌的股市。

　　但若是股市大幅度回弹，投资者也不应该期望房地产投资信托会跟蓝筹股以同样的速度扬升，其升幅将循序渐进，因此较适合投资偏向保守的长期持有型投资者。

房地产投资信托也遵循‘高风险、高回报’的投资原理，

如果是较优质的资产，

风险会较低，回报也相对较低，

但并不意味着这样的房地产投资信托不值得投资。

而有些投资信托则因为资产素质较低，

所以必须以较高的回报吸引投资者。

以较高折扣私下发售新股 凯诗创17个月最大跌幅

（2012-03-23）


在新加坡和上海都拥有货仓的凯诗物流信托，将以每股98.5分的价格私下发售6000万股新股。这相较信托前日的闭市价1.05元，低了6.2％。

　　凯诗物流信托（Cache Logistics Trust）以较高折扣幅度私下发售新股，导致股价昨日创下近17个月以来的最大单日跌幅，成交量也激增至过去三个月平均日交易量的约7.5倍。

　　这个在新加坡和上海都拥有货仓的信托，将以每股98.5分的价格私下发售6000万股新股。这相较信托前日的闭市价1.05元，低了6.2％。

　　信托昨日开市前发布消息后股价低开低走，最终以全日最低价1.015元报收，下跌3.5分或3.3％，创下自前年11月3日以来的最大单日跌幅。成交量也激增至过去三个月平均日交易量的约7.5倍，超过625万股转手。

　　凯诗物流信托成立于2010年2月，两个月后上市交易。信托目前在樟宜机场和货运终站附近拥有九个物流设施，并在上海拥有一个化学仓储设施。

　　信托私下发售的新股已被1.24倍超额认购，预计在扣除发售成本后将为信托筹集5710万元资金，其中3600万预计会被用来购买位于樟宜北大道21号的物流设施，其余2110万元则用来偿还债务。

　　该信托相信，透过发售新股来买入新设施和偿还债务的好处包括：为信托持有人带来更多投资回报、加强信托旗下物流设施的战略位置优势、提供更多元化的收入来源、取得规模经济、改善信托的资产负债表、为信托的交易提供更大流动性等。

　　如果得到新交所的批准，信托的新股将从本月30日下午2时起开始交易。在这之前，信托将根据现有股本计算从今年1月1日至3月29日之间累积的可派发收入。这相信将会是约每股2分钱，预计会在4月底派发。

会德丰产业

（2012-03-09）

（Wheelock Properties）

目标价：1.87元

建议：买入

　　会德丰产业集团总裁劳莱斯于3月4日去世，终年65岁。在他的领导下，集团取得飞速的发展。他的继任者相信将从集团内部或是香港母公司选出。

　　集团的财务状况良好，净现金超过10亿元，此外还有不断流入的房地产项目收益。得益于健康的资产负债，集团能够动用现金抓住本地或海外的购地良机。去年它首次进军中国大陆市场，斥资约14亿人民币购买了五幅地段，用来发展多达1900个住宅单位。

　　在本地住宅市场，集团主要项目基本售馨，仅剩177个单位，这包括尚未推出的Ardmore III和诗阁广场（Scotts Square）、乌节景园（Orchard View）的剩余单位。虽然政府加抽额外的买方印花税对高档私宅销售造成了一定影响，但因该集团剩余单位不多，持守成本较低，因此相信能平稳度过这段市场放缓期。

　　分析师预期它的租金收入也会增加，因诗阁广场零售店面和会德丰广场都取得高出租率，年租金约6000万左右。目标价设为1.87元，相等于重估净资产值（RNAV）的30％折价。

（德意志摩根建富证券）

股海观潮:嘉康信托 （CapitaCommercial Trust）

评级：中性 目标价：1.38元

　　上个月，嘉康信托宣布以4亿3000万元的价格，购入丹戎巴葛一带的办公楼Twenty Anson。分析师指出，这将使每单位可派发收入（DPU）增加，因此将2012财年每单位可派发收入的预测上调1.8％。

　　该信托的收入主要来自三方面，其中办公室占64％，零售占21％，酒店和会议中则占其余的15％。

　　分析师认为，它极易受全球和新加坡经济的影响，若今年经济持续疲软，一些企业或许缩小规模，因此，可能出现较少租户续约的情况，所获得的租金也会跟着下滑。

　　若全球经济陷入危机，例如类似于2008年雷曼兄弟倒闭的事件发生，那么部分现有租户可能不惜放弃三个月的押金而搬离。

　　嘉康信托租用率就曾从2007年的99.6％下滑到2009年的94.8％。

　　分析师指出，办公室租金强力回弹的现象到2013年才可能出现。该信托目前已处合理价位，短期内上升潜力有限，因此给予中性评级，目标价维持在1.38元。

以斯拉控股获两份新合约 总值1亿6537万

以斯拉控股（Ezra Holdings）获得两份新合约，总值1亿3150万美元（1亿6537万新元），让集团的总订单额创下20亿美元（25亿新元）新高。

　　第一份合约由集团岸外工程部门EMAS AMC获得，为挪威国家石油公司（Statoil）建造海底、管缆、立管和流送管线（SURF），合约总值5500万美元（6914万新元）。

　　另一份合约由集团制造部门TRIYARDS获得，为在亚太区的一名客户制造自升式移动岸外平台（self-elevating mobile offshore platform），合约总值7650万美元（9621万新元）。