证券业者：投资房地产信托 要采取选择性吸购策略

（2009-05-26）


● 陈士铭

　　本地房地产投资信托(REITs)最近陆续发布季度业绩后，金英证券研究和星展集团研究一致认为它们的再融资不再是投资者首要关注的课题，但在投资它们时，投资者依然要采取选择性吸购的策略。

　　截至上周五为止，本地房地产投资信托发布的最新业绩都大致上符合两家证券研究机构的预期。尽管面对严峻的营运环境，一些房地产投资信托在可派发收入方面依然取得增长。由于房地产投资信托近期的股价表现落后于本地发展商股，两家证券研究机构相信房地产投资信托接下来将有上升的空间。

　　金英证券上周发表的报告指出，在首季度完成的再融资交易总达24亿元，包括嘉康信托(CapitaCommercial Trust)为其5亿8000万元商业抵押担保证券(CMBS)再融资，以及新达信托(Suntec REIT)的8亿2500万元再融资等。尽管本地房地产投资信托如今都以较高利率取得融资，再融资的成功显示信贷紧缩局面已经好转。

　　随着股市的交易情绪改善，这将为一些房地产投资信托呈现重新注资(recapitalize)的机会。事实上，房地产投资信托的增长机遇还是存在的。

　　除了来自并购行动的增长动力外，金英证券认为有机增长潜能也不能排除，如嘉茂商产信托(CapitaMall Trust)对Atrium@ Orchard与裕廊娱乐中心(Jurong En- tertainment Centre)展开的资产强化行动，以及百汇生命产业信托(Parkway Life REIT)对本地医院与日本的药品制造设施进行的资产强化行动，都可促进这两个信托的盈利。

　　金英证券指最新的季度业绩已经区别出房地产投资信托的表现优异者和表现落后者，其中嘉康信托、嘉茂商产信托、雅诗阁公寓信托(Ascott Reit)和百汇生命产业信托是金英证券列为“买入”的对象，并把它们的目标价分别定在1.32元、1.53元、77分和1.09元。

信贷问题减缓

　　星展集团研究报告则分析说，尽管本地房地产投资信托的75％今年期满的债务已经在首季获得解决，意味着信贷问题的关注得以减缓，它们的现金流保存仍然至关重要，毕竟融资成本增加以及疲软近期展望所引发的租金下调压力。

　　它们接下来必须寻求其它保存现金流的渠道，包括较低的派息率和展开股息再投资计划。
考虑到股价近期大幅度攀升，星展集团如今会趋向选择性吸购本地房地产投资信托，其中星狮商产信托(Frasers Com- mercial Trust)、百汇生命产业信托、新达信托和禧环球房地产投资信托(Starhill Global REIT)是其“买入”首选。

　　星展集团解释说，星狮商产信托的股息率高达8.2%和8.6%之间，在房地产投资信托属于高水平；它的组合纯粹是郊区的零售商场，收入看来相当稳当，因此星展把它的目标价定在95分。

　　百汇生命产业信托拥有良好的营收模式、负债对资产比率以及再融资风险都处于低水平，星展给予它的目标价为1.11元。

　　新达信托在09财年到2010财年的股息率会是介于10.3%和11.8%之间，而近期的债务更新行动将它的再融资需要挪后到2011年，星展把它的目标价定在97分。

　　至于禧环球房地产投资信托，它的现价意味着09财年和2010财年的股息率高达大约12%，并且已经把其它商场带来的激烈竞争因素反映在内了，星展为它定下的目标价是70分