投资房地产投资信托 不能只看回报率

@李敏雯

lminwen@sph.com.sg

自2009年全球经济回弹以来，各领域的房地产表现都相当乐观，也让一些投资者重拾对房地产投资信托（REITs）的兴趣。

据彭博社的数据，今年以来，如果算上股价的资本增值和股息，在新交所挂牌的22个房地产投资信托，平均回报率达12.4％。

在目前银行利率几乎为零的大环境下，这样的回报率看似非常诱人。

投资者是否应马上进场？房地产投资信托适不适宜投资？投资应注意哪些方面？

房地产投资信托是投资于房地产领域的一种形式，与投资实体资产有所不同，因为房地产投资信托所需的起步投资资金较少，而且买卖的流动性也较高。

　　不同的房地产投资信托也专注于不同领域，比如雅诗阁公寓信托（Ascott Reit）就主要在酒店与服务公寓方面；先锋医疗产业信托（First Reit）则是在医院等保健地产项目；丰树工业信托（MIT）就专注工业厂房；K-REIT亚洲（K-REIT Asia）主要涉及的是商用房地产如办公楼和零售商场等。

很多房地产投资信托在上市之际，都会宣布股息收益，让投资者觉得眼前一亮，回报似乎非常诱人。

　　其实，若纯粹看股息回报率来决定要买哪只房地产投资信托，是以偏盖全的做法。

影响投资回报的因素

　　为什么这么说呢？房地产投资信托也同样遵循“高风险、高回报”的投资原理，如果是较优质的资产，风险会较低，回报也相对较低，但并不意味着这样的房地产投资信托不值得投资。

　　相反地，有些投资信托则因为资产素质较低，所以必须以较高的回报吸引投资者持有。

　　与其去比较谁家股息较高，投资者应该首先考虑该投资信托中的资产是属于哪些领域的房地产，如办公楼、酒店、工业还是其他。同时，也要从宏观经济大环境的走势，判断这类房地产领域是否将有所作为，还是会走下坡。

　　投资者应该切记一些可能影响房地产投资信托回报的因素。

　　例如，在办公楼领域，如果市场供应过剩，租金上涨难免受阻；或者在工业领域，如果制造业疲软，那租户恐怕不愿意支付更高的租金或拓展业务，造成租用率下跌，这些都将显著影响房地产投资信托的收入。

　　此外，投资者也须注意投资组合中的资产，若资产已经陈旧，一方面可能无法吸引到愿意支付高租金的租户，另一方面，信托管理者也需要花更高的费用，进行维修保养，甚至举办促销活动，以吸引租户回流。

选择REITs须注意融资用途

在选择房地产投资信托时，也要看其融资的用途，如果融资是用来购买新的房地产项目，以提高租金收益和回报率，那说明资产组合的素质也在提升。

　　如果融资是因为要偿还前一批到期的贷款，而且是以更高的利率再融资，投资者就得注意了。这是因为投资信托并没有计划提升其资产组合，相反地，由于利息、管理费等开支增加，实际的可派发收入可能得因此降低。

　　这是因为根据我国房地产信托上市条规，信托的75％或以上的收入必须来自租金，而房地产投资信托也必须把90％的可纳税收入，作为股息派发给信托单位持有人。这也是这类信托有能力派发优厚股息的原因。

　　市场目前的利率非常低，这对房地产投资信托来说，可算是个非常有利的时期，如果在利率保持低廉的环境下，该房地产领域又展现好势头时，房地产投资信托将格外引人瞩目。

　　相反地，若房地产市场出现供过于求，对租金和租用率都带来冲击，而这时的贷款利率又飙升，对房地产投资信托等于是双重打击，令可派发收入减少。

　　一些有海外资产的房地产投资信托取决于海外房地产领域的表现。如嘉茂中国商用产业信托（简称CRCT）就是投资于中国的商用房地产，最善（Saizen）房地产投资信托则投资日本的房地产。投资者须留意当地局势，了解这些地方的房地产供需情况。

　　最后不得不提，房地产投资信托也受到大市起落的影响，如当股市低迷时，这类信托也一样会成为“潜水股”，市值将大大折损。

　　不过，这类投资信托属于“防御型”股票，它们的跌幅会因为有股息支撑，普遍表现会优于全面下跌的股市。

　　但若是股市大幅度回弹，投资者也不应该期望房地产投资信托会跟蓝筹股以同样的速度扬升，其升幅将循序渐进，因此较适合投资偏向保守的长期持有型投资者。

房地产投资信托也遵循‘高风险、高回报’的投资原理，

如果是较优质的资产，

风险会较低，回报也相对较低，

但并不意味着这样的房地产投资信托不值得投资。

而有些投资信托则因为资产素质较低，

所以必须以较高的回报吸引投资者。

以较高折扣私下发售新股 凯诗创17个月最大跌幅

（2012-03-23）


在新加坡和上海都拥有货仓的凯诗物流信托，将以每股98.5分的价格私下发售6000万股新股。这相较信托前日的闭市价1.05元，低了6.2％。

　　凯诗物流信托（Cache Logistics Trust）以较高折扣幅度私下发售新股，导致股价昨日创下近17个月以来的最大单日跌幅，成交量也激增至过去三个月平均日交易量的约7.5倍。

　　这个在新加坡和上海都拥有货仓的信托，将以每股98.5分的价格私下发售6000万股新股。这相较信托前日的闭市价1.05元，低了6.2％。

　　信托昨日开市前发布消息后股价低开低走，最终以全日最低价1.015元报收，下跌3.5分或3.3％，创下自前年11月3日以来的最大单日跌幅。成交量也激增至过去三个月平均日交易量的约7.5倍，超过625万股转手。

　　凯诗物流信托成立于2010年2月，两个月后上市交易。信托目前在樟宜机场和货运终站附近拥有九个物流设施，并在上海拥有一个化学仓储设施。

　　信托私下发售的新股已被1.24倍超额认购，预计在扣除发售成本后将为信托筹集5710万元资金，其中3600万预计会被用来购买位于樟宜北大道21号的物流设施，其余2110万元则用来偿还债务。

　　该信托相信，透过发售新股来买入新设施和偿还债务的好处包括：为信托持有人带来更多投资回报、加强信托旗下物流设施的战略位置优势、提供更多元化的收入来源、取得规模经济、改善信托的资产负债表、为信托的交易提供更大流动性等。

　　如果得到新交所的批准，信托的新股将从本月30日下午2时起开始交易。在这之前，信托将根据现有股本计算从今年1月1日至3月29日之间累积的可派发收入。这相信将会是约每股2分钱，预计会在4月底派发。

会德丰产业

（2012-03-09）

（Wheelock Properties）

目标价：1.87元

建议：买入

　　会德丰产业集团总裁劳莱斯于3月4日去世，终年65岁。在他的领导下，集团取得飞速的发展。他的继任者相信将从集团内部或是香港母公司选出。

　　集团的财务状况良好，净现金超过10亿元，此外还有不断流入的房地产项目收益。得益于健康的资产负债，集团能够动用现金抓住本地或海外的购地良机。去年它首次进军中国大陆市场，斥资约14亿人民币购买了五幅地段，用来发展多达1900个住宅单位。

　　在本地住宅市场，集团主要项目基本售馨，仅剩177个单位，这包括尚未推出的Ardmore III和诗阁广场（Scotts Square）、乌节景园（Orchard View）的剩余单位。虽然政府加抽额外的买方印花税对高档私宅销售造成了一定影响，但因该集团剩余单位不多，持守成本较低，因此相信能平稳度过这段市场放缓期。

　　分析师预期它的租金收入也会增加，因诗阁广场零售店面和会德丰广场都取得高出租率，年租金约6000万左右。目标价设为1.87元，相等于重估净资产值（RNAV）的30％折价。

（德意志摩根建富证券）

股海观潮:嘉康信托 （CapitaCommercial Trust）

评级：中性 目标价：1.38元

　　上个月，嘉康信托宣布以4亿3000万元的价格，购入丹戎巴葛一带的办公楼Twenty Anson。分析师指出，这将使每单位可派发收入（DPU）增加，因此将2012财年每单位可派发收入的预测上调1.8％。

　　该信托的收入主要来自三方面，其中办公室占64％，零售占21％，酒店和会议中则占其余的15％。

　　分析师认为，它极易受全球和新加坡经济的影响，若今年经济持续疲软，一些企业或许缩小规模，因此，可能出现较少租户续约的情况，所获得的租金也会跟着下滑。

　　若全球经济陷入危机，例如类似于2008年雷曼兄弟倒闭的事件发生，那么部分现有租户可能不惜放弃三个月的押金而搬离。

　　嘉康信托租用率就曾从2007年的99.6％下滑到2009年的94.8％。

　　分析师指出，办公室租金强力回弹的现象到2013年才可能出现。该信托目前已处合理价位，短期内上升潜力有限，因此给予中性评级，目标价维持在1.38元。

以斯拉控股获两份新合约 总值1亿6537万

以斯拉控股（Ezra Holdings）获得两份新合约，总值1亿3150万美元（1亿6537万新元），让集团的总订单额创下20亿美元（25亿新元）新高。

　　第一份合约由集团岸外工程部门EMAS AMC获得，为挪威国家石油公司（Statoil）建造海底、管缆、立管和流送管线（SURF），合约总值5500万美元（6914万新元）。

　　另一份合约由集团制造部门TRIYARDS获得，为在亚太区的一名客户制造自升式移动岸外平台（self-elevating mobile offshore platform），合约总值7650万美元（9621万新元）。

分析师：可选择性吸购建筑业股

尽管全球经济不稳定，加上本地经济势将放缓，但星展集团研究部和华侨银行投资研究部都认为本地建筑业需求今年依然不错，并建议投资者选择性吸购建筑类股票。

　　新加坡建设局上周预测随着今年经济增长将进一步放缓，本地全年发出的建筑合约总值将减少至介于210亿元到270亿元之间，其中六成的需求预料来自公共部门。公共领域的建筑需求将介于120亿元到150亿元，六成来自建筑工程，四成来自民事工程。

　　至于私人领域的建筑需求预料将从去年的168亿元减少到介于80亿元至120亿元之间。2013年和2014年每年的平均建筑需求，估计介于190亿元至270亿元之间。

　　星展集团研究报告认为建筑承包商的订单额自去年初就开始显著上升，季度净利都持续增加。踏入今年，它们的营收表现料会强劲，而这有利于它们的盈利增长。　　此外，在石油和钢铁价格走下坡的带动下，原料价格应该会走缓，这意味着本地建筑业者的盈利率很可能保持平稳。

　　星展集团预期本地建筑需求今年将会达到新加坡建设局所作出的介于210亿元至270亿元预测的高端，其中公共领域的需求受到组屋、机构建筑需求以及地铁和公路为主的公共交通项目所带动。

　　由于本地多数的建筑类股票去年的表现都落后于海峡时报指数，星展集团相信它们现价的估值早已反映出各种下跌风险因素。在这类股票当中，它推荐买入胡金标控股（OKP Holdings）、泛联（Pan-United）、长成控股（Tiong Seng）和荣南控股（Yongnam Holdings），并将它们的目标价分别定在78分、63分、24分和31分。

　　星展集团解释胡金标控股拥有雄厚的资产负债表、股息率达9％，并且可见度高，而它在新的投资都取得丰厚回报；泛联的预拌混凝土（ready-mixed concrete）业务料能从今年对建筑材料的较高需求中受惠；长成控股目前手头上的订单额也超过12亿元，具有很强的营收能见度，并且在组屋建造项目方面享有不错的业务纪录。

　　至于荣南控股，星展集团指它的现价严重低于其价值，它短期内积极地争取香港、印度和马来西亚等海外项目，一旦取得任何海外合同，都将成为刺激股价的因素。

华侨银行投资研究部也认为随着建屋发展局宣布会推出更多组屋，本地建筑业料将从组屋建造的需求中受惠。单是预购组屋（Build-To-Order，简称BTO）方面，就有大约2万5000单位将推出市场。

　　此外，相信政府也会增加基础建设开支，以在黯淡的全球经济前景中振兴国内经济活动。

　　尽管推动建筑需求的源头将从以前的私人领域转移到公共领域，但建筑活动不会因此而大幅度放缓，这个行业的整体前景依然稳定。

　　在这种情况下，华侨银行保持给予本地建筑业的“加磅”评级，认为接下来两年依然有足够的建筑工程分配给本地建筑公司，不过考虑到建筑服务必须与时并进的需要，预料那些在私人领域和公共领域均有业务纪录和灵活性的公司将尤其受益。

　　联明（Lian Beng）和胡金标控股是华侨银行在本地建筑类股票当中的两只首选。

　　联明的订单额规模可观，营业额能见度良好，华侨银行也从它的管理层了解到它未来的收入还会从宿舍业务的持续租金收入中受惠，因此把它的合理价值设在51分。

　　胡金标控股则相信具备优越地位，能从更多的政府基础建设合同中受益，华侨银行把它的合理价值定为64分。

特毅国际（Tee International）

单是订货单，截至2011年10月的总额已经达到2亿2800万元，部分工程将在2012年底竣工。这意味着，集团在下一个财政年结束前在建筑业务方面的发展稳定，能较为灵活地调整发展步伐，以及承接本地和区域的新订单。集团过去三年在建筑工程的平均盈利约为1亿4400万元。

不断寻找合适投资

扩大工程投资组合

　　特毅国际的重点是不断寻找合适的投资，以扩大旗下的工程投资组合，进而争取更大的盈利。集团近年开始收购活动，辅助发展其主要业务就是策略之一。在近期的收购行动中，集团以2亿4000万泰铢（970万新元）买下在泰国从事废水处理业务的全球环境技术160万股原始股。这是该集团在6月份两项收购行动的其中一项。

　　身为特毅国际总裁的潘然钦受访时说，在考虑收购行动时，除了该公司的业绩、成熟度和发展前景之外，另一个重要的考量便是他们的领导团队。对方必须和他理念相同，拥有优良的品德和团队精神。

　　他表示，他曾与一家公司洽谈收购事宜时，总喜欢约他们打球，通过活动了解对方团队之间的默契和组织能力。他说：“工作伙伴必须以同一个基调把事办好，我要的不是迁就和礼让。”

　　潘然钦也曾是个打工仔，他深刻了解员工对工作的期许。以特毅国际今日的规模，他们大可搬进黄金商业区的大型办公楼，但他们还是选择留在位于武吉巴督工业区的办公地点。潘然钦说，那里是员工所熟悉的，而且他们不少居住在附近，搬离那里对他们不方便。

　　特毅国际目前的股票市值约8200万元，2010年业务稳定发展，全年净利增52％至1731万元，集团营收上涨63％至2亿5304万元，税前盈利上升38％至1943万元，并派发1.25分终期股息和0.5分特别股息的优厚股息。